2018年禹洲地产融资成本由2017年约7.83亿元-博野新闻
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2017面积-2018年禹洲地产融资成本由2017年约7.83亿元

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反映槓桿水平的另一重要指標是凈負債率,禹洲地產近五年來均保持在低於行業1/4分位數水平,2018年禹洲地產凈負債率為13.39%。可以長期保持較低的凈負債率,離不開禹洲地產較低的融資成本。

反映禹洲地產存貨去化壓力的指標「存貨/平均預收賬款」,在2015年達到最大值5.47后,禹洲地產開始進行調整,「存貨/平均預收賬款」在近三年裡有了較大幅度的下降。

截至2018年,禹洲地產的「存貨/平均預收賬款」指標下降至近五年的最小值2.22,較2017年的2.48同比下降了10.55%,高於行業的1/4分位數,處於較低位水平,顯示公司去化壓力不大,

其中,物業銷售收入約為236.26億元,較2017年同比上升了11.37%,佔總收入的97.20%;物業銷售收入上升主要是由於年內物業交付面積增加和平均售價上升所致;投資物業租金收入約為2.45億元,較2017年同比上升了74.34%;物業管理收入約為4.17億元,較2017年同比上升了27.01%;酒店運營收入約為1820萬元,較2017年同比下降了1.61%。

2018年,禹洲地的毛利為74.67億元,毛利率為30.72%。禹洲地產2018年毛利率較2017年同比下降了13.23%,低於行業中位數。

截至於2018年12月31日,禹洲地產的土地儲備總可供銷售建築面積約1738萬平方米,合計123個項目,分別分佈於六大都市圈共28個城市,平均樓面成本約為每平方米4,812元。

禹洲地產的營業成本主要包括土地成本、建築成本以及資本化利息。2018年,禹洲地產的營業成本約為168.39億元,比2017年約140.18億元同比上升20.12%。上升的主要原因是隨着本年內集團所交付的物業建築面積增加及已確認平均建築面積成本增加所導致的。

2018年,禹洲地產所擁有的流動資產為904.71億元,扣除存貨266.14億元后短期可變現的流動資產高達638.57億元;流動負債為645.2億元,扣除預收賬款137.52億元后的實際流動負債為507.68億元。

縱觀禹洲地產近五年來的土地儲備倍數情況,在近五年裡均處於持續下降的趨勢,只是近三年來的下降幅度有所減緩。禹洲地產土地儲備倍數連年持續下降主要是由於當年簽約銷售面積的快速增加。

年內,上海貢獻的合約銷售金額達63.48億元,占集團總合約銷售金額的11.34%。2018年,位於上海奉賢區的優質住宅目禹洲?雍賢府,取得了合約銷售金額達30.64億元的佳績,開盤當日勁銷158套,成交面積、成交套數雙雙進入奉賢區TOP3。

截至2018年,禹洲地產的土地儲備倍數下降至近五年的最小值4.69,較2017年的4.97同比下降了5.61%未及行業的1/4分位數,處於行業中等偏下。

禹洲地產的收入主要來自物業銷售、投資物業租金收入、物業管理收入及酒店運營業務四大業務範疇。

2018年,在「區域深耕,全國領先」這一戰略思想的指導下,禹洲地產深耕布局海西經濟區、長三角區域、環渤海區域、華中區域、西南區域及粵港澳大灣區六大都市圈。截至2018年12月31日,禹洲地產累積合約銷售金額約為560.29億元,較去年同比上升了38.94%,合約銷售面積為370萬平方米,合約銷售均價約為每平方米15,125元。

存貨方面,2018年禹洲地產的存貨為266.14億元,較2017年的298.84億元同比下降了10.94%。平均預收賬款方面,禹洲地產近五年的平均預收賬款基本呈現上升的趨勢,2018年為120.11億元,與2017年120.63億元持平。

7月單月,禹洲地產的合約銷售金額為60.62億元,同比增長100.99%,銷售面積為43.02萬平方米,平均銷售價格為14091元/平方米。2019年前7個月,禹洲地產累計實現銷售金額為345.36億元,同比增長40.91%,累計實現銷售面積為228.32萬平方米,同比增長25.98%,平均銷售價格為15126元/平方米。

2018年,長三角區域依然是禹洲地產合約銷售貢獻的主要核心區域,合約銷售總額約為336.22億元,占集團合約銷售總額的60.04%。其中,上海、合肥、杭州、南京及蘇州為長三角合約銷售貢獻主要城市,合約銷售金額為295.70億元。

禹洲地產全國布局持續深化,多區域并行發展,物業確認銷售收入來源進一步多樣化。在區域分佈上,長三角、海西、環渤海、粵港澳大灣區、華中區域分別貢獻確認銷售金額的75.84%、15.73%、6.54%、0.75%及1.14%。長三角地區深耕發展已茁壯發展成為禹洲地產收入貢獻的主力。

值得注意的是,上述12宗地塊中,有9宗在年初拿下,其中有8宗是底價或者低溢價競得。在踩准拿地窗口期積極拿地的同時,禹洲地產還不斷開拓全國化布局,先後首次進入開封等多座城市。截至2019年5月底,禹洲地產共布局30個城市,土地儲備規劃建築面積超過2000萬平方米。

財務數據顯示禹洲地產的調整后的流動資產能很好地覆蓋調整后的流動負債。在2018年,禹洲地產的調整后的速動比率為1.26,較2017年的0.88同比上升了42.68%,高於行業的3/4分位數。

截至2018年末,禹洲地產的負債總額為936.33億元,較2017年624.62億元大幅上漲49.9%。禹洲地產2018年的資產總額為1150.63,較2017年的799.05億元同比上升44%。

有息負債水平較低,短期償債能力較好

在行業內,禹洲地產素以高利潤見長而被稱為「小中海」,長期以來公司自詡「規模、利潤、風險」三駕馬車平衡術把控良好。從其公布的財務數據也能看到,公司槓桿水平以及償債能力處於行業較為優秀的水平,風險掌控能力較強。不過,我們也注意到,公司在2018年規模與利潤雙雙不達標。2018年僅完成全年銷售目標的93%,另外公司毛利率持續下滑,30.72%的毛利率已是2009年上市以來的最低值。這些都應該引起重視。

1994年,禹洲集團成立於廈門。砥礪耕耘20餘載,秉承「大禹治水,荒漠成洲」的先賢精神,禹洲已發展成為集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。2009年11月,禹洲集團地產板塊在香港聯交所成功上市。

反映禹洲地產長期償債能力的指標「(貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款)/全部債務」總體上呈現下降的趨勢。2018年禹洲地產該項指標下降至近五年的最低值0.56,較2017年同比下降了22.36%,高於行業的1/4分位數。

2018年禹洲地產融資成本由2017年約7.83億元,按年下降68.47%至2.24億元。融資成本下降主要是由於年內資本化利息上升所致。截至2018年12月31 日,禹洲地產加權平均融資成本為7.23%。另一方面則說明禹洲地產的有息負債並不高,比如在2018年中,禹洲地產的有息負債為321.48億元,僅占負債總額的34.33%。

另外,2018年禹洲地產除收購沿海綠色家園有限公司(01124.HK)資產包之外,還通過公開招拍掛以及收併購的方式,斬獲23幅位於泉州、福州、蘇州、金華、南京、亳州、徐州、合肥、蚌埠、重慶、新鄉、惠州及中山的優質地塊,權益土地儲備地價合共約80.53億元,總建築面積逾346萬平方米,平均樓麵價為5000元╱平方米。

毛利率持續下降,長三角成主力區

值得注意的是,禹洲地產近三年毛利率連續下降,2016年公司毛利利36.37%,2017年降至35.4%,2018年再度下降至30.72%。持續下滑的毛利率必定會影響公司的盈利能力。

2018年,禹洲地產的總收入為243.59億元,較2017年同比上升12.01%,創歷史新高,主要原因是交付物業總建築面積增加及平均銷售單價上升,令物業銷售確認收入有所上升。

土地儲備倍數持續下降,營運能力較好

同時,2018年也是禹洲地產進入上海市場的第十五年。上海作為集團的總部,不僅是核心戰略布局要地,更承載着禹洲跨越式發展的重大使命。

2018年,禹洲地產的持有的貨幣資金為292.79億元,較2017年的約174.98億元同比上升67.33%,其中現金及現金等價物為271.62億元,較2017年的155.96億元同比上升了74.16%。禹洲地產2018年調整后的現金比率為0.54,較去年同比上升了29.48%,高於行業的3/4分位數。

2019年以來,禹州地產拿地速度有所加。2019年上半年,禹洲地產共獲得12幅優質地塊,總建築面積超過200萬平方米,總貨值逾450億元。

公司預收賬款周轉率近五年來處於比較穩定的態勢,除了在2016年下降到近五年的最低值1.30之外,其餘年份基本圍繞在1.90上下波動。截至2018年,禹洲地產的預收賬款周轉率指標達到近五年的最大值2.02,較2017年的1.80同比上升了12.50%,大於行業的3/4分位數,顯示了禹洲地產優秀的收入結轉效率。

綜合上述兩項指標來看,禹洲地產的短期償債能力均處於行業的高位水平,顯示了其優秀的短期償債能力。

縱觀禹洲地產近五年來的調整后的資產負債率,一直處於穩定的狀態,顯示了禹洲地產穩健的資產負債結構。截至2018年,禹洲地產扣除預收賬款后的資產負債率指標為78.85%,較2017年的74.95%同比上升5.02%,高於行業的中位數水平。

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